20 Settembre, 2025
Caparra e Deposito Cauzionale
Diritti e doveri dell’affitto
Sebbene vengano spesso utilizzati come sinonimi, caparra e deposito cauzionale sono due istituti giuridici ben distinti, con funzioni e regole differenti.
La caparra, o più precisamente "caparra confirmatoria", è una somma di denaro che viene versata al momento della firma di un contratto preliminare per confermare l'impegno a stipulare il contratto definitivo.
Caratteristiche principali della caparra
Nel mercato degli affitti, la caparra viene talvolta richiesta in fase di trattativa, prima della firma del contratto definitivo, per "bloccare" l'immobile mentre si preparano i documenti necessari.
È regolata dall'articolo 1386 del Codice Civile
Viene versata prima della stipula del contratto definitivo
Conferma l'impegno a procedere con il contratto
In caso di inadempimento, può essere trattenuta o restituita in misura doppia
Cosa succede alla caparra dopo la firma del contratto?
La destinazione della caparra dovrebbe essere chiaramente specificata nell'accordo preliminare. Una volta firmato il contratto di locazione, la caparra può essere:
Convertita in deposito cauzionale
Utilizzata come pagamento del primo mese di affitto
Restituita all'inquilino, che verserà separatamente il deposito cauzionale
Cosa cuccede se non si procede con il contratto?
Le seguenti opzioni non si applicano solo se la caparra è stata formalmente definita come "confirmatoria" nell'accordo preliminare.
Se rinuncia l'inquilino
Il proprietario può trattenere la caparra come risarcimento
Se rinuncia il proprietario
Deve restituire il doppio della caparra all'inquilino
Il deposito cauzionale (spesso semplicemente “cauzione”), invece, è una somma di denaro versata dall'inquilino al proprietario come garanzia per eventuali danni all'immobile o mancati pagamenti durante il periodo di locazione.
A quanto può ammontare?
La legge stabilisce che il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone di locazione. Ad esempio, se l'affitto mensile è di €600, il deposito cauzionale massimo sarà di €1.800. Nella pratica, l'importo più comune è di due o tre mensilità, ma può essere inferiore in base agli accordi tra le parti.
È obbligatorio per legge?
No, il deposito cauzionale non è obbligatorio per legge. Tuttavia, è una pratica molto diffusa e accettata, che tutela il proprietario da eventuali danni o insolvenze.
In alcuni casi, specialmente per affitti di breve durata o quando l'inquilino offre altre forme di garanzia (come fideiussioni bancarie), il proprietario potrebbe rinunciare al deposito cauzionale.
Gli interessi sul deposito cauzionale
Il deposito cauzionale deve fruttare interessi legali a favore dell'inquilino.
Un aspetto spesso trascurato: il deposito cauzionale deve fruttare interessi legali a favore dell'inquilino. Questi interessi devono essere corrisposti al termine di ogni anno di locazione.
Secondo la legge, il tasso di interesse da applicare è quello legale, che viene aggiornato annualmente dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. Per il 2025, il tasso di interesse legale è del [X]%.
Esempio di calcolo degli interessi:
•Deposito cauzionale: €1.800
•Tasso di interesse legale: 3%
•Interessi annuali: €1.800 × 3% = €54
Questi interessi possono essere corrisposti annualmente o, più comunemente, al termine del contratto insieme alla restituzione del deposito.
Esempio di calcolo degli interessi
•Deposito cauzionale: €1.800
•Tasso di interesse legale: 3%
•Interessi annuali: €1.800 × 3% = €54
QUANDO e SE deve essere restituita?
Il deposito cauzionale deve essere restituito al termine del contratto di locazione, dopo che l'inquilino ha riconsegnato l'immobile e il proprietario ha verificato che non ci siano danni o canoni non pagati. La legge non specifica un termine preciso per la restituzione, ma la giurisprudenza ha stabilito che deve avvenire in tempi ragionevoli, generalmente entro 30-60 giorni dalla riconsegna dell'immobile.
Il proprietario può trattenere dal deposito cauzionale le somme necessarie per:
Riparazione danni
Riparare danni causati dall'inquilino (oltre la normale usura)
Mancati pagamenti
Coprire canoni di affitto non pagati
Spese varie
Saldare spese condominiali o utenze non pagate, se a carico dell'inquilino
Serve dimostrare tutto
È importante sottolineare che il proprietario deve dimostrare l'esistenza e l'entità dei danni o delle somme non pagate, preferibilmente con preventivi, fatture o altri documenti.
Come tutelarsi: il verbale di consegna e riconsegna
Per evitare controversie sulla restituzione del deposito cauzionale, è fondamentale documentare lo stato dell'immobile sia all'inizio che alla fine del contratto.
All’inizio del contratto
- Redigere un dettagliato verbale di consegna
- Fotografare ogni stanza e gli eventuali danni preesistenti
- Annotare le letture dei contatori delle utenze
Alla fine del contratto
- Redigere un verbale di riconsegna
- Fotografare nuovamente l'immobile
- Verificare insieme le letture dei contatori
- Concordare eventuali detrazioni dal deposito
Cosa fare in caso di mancata restituzione?
È importante conservare tutte le comunicazioni e i documenti relativi all'affitto, incluse le ricevute dei pagamenti e il contratto originale. Se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale entro un tempo ragionevole e senza giustificato motivo, l'inquilino può:
Inviare una raccomandata A/R o PEC che richieda la restituzione entro un termine specifico (es. 15 giorni)
Rivolgersi a un organismo di mediazione per tentare una risoluzione amichevole
Procedere per vie legali in ultima istanza per ottenere la restituzione
